Особенности заключения договора аренды
Передача имущества в аренду – один из самых распространенных способов ведения бизнеса, когда собственник дает в пользование свое имущество на определенный срок (без такового), а арендатор обязуется возвратить имущество по окончании срока аренды или по требованию собственника. Данные отношения оформляются договором аренды, заключаемым между двумя сторонами. Договор аренды – договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК). Договор аренды, как и любой иной гражданско-правовой договор, считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, к которым относятся:
- предмет договора;
- условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида;
- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).
Для некоторых видов договоров аренды законодатель устанавливает специальные существенные условия, которые должны быть согласованы в договоре:
- размер арендной платы – для договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
- сроки уплаты арендной платы – для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.
Существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в законодательстве не указаны. Для признания условия договора существенным стороны должны достигнуть предварительной договоренности о наличии такого условия в договоре. Такая договоренность может быть достигнута путем заключения предварительного договора, соглашения о намерениях или иного аналогичного документа. Какие объекты могут быть предметом договора аренды? Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче арендатору за плату во временное владение и (или) пользование в качестве объекта аренды. Данные, позволяющие определенно установить объект аренды, подлежащий передаче арендатору, должны быть указаны в договоре, без них договор признается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Независимо от вида договора аренды объект аренды, то есть предмет договора, должен быть четко определен. Для этого могут быть использованы заводское наименование и технические характеристики оборудования, VIN номер автомобиля, выкопировка из технического паспорта здания при аренде помещения, визуально обозначающая арендуемое помещение, а также любая иная информация, позволяющая явно обособить объект аренды от других аналогичных объектов. Если объект аренды не будет четко определен, договор аренды может быть признан незаключенным. Договор аренды, как правило, является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора), поэтому в нем рекомендуется определить срок передачи объектов аренды арендатору. Срок может быть определен и как конкретная дата, и как период времени, в течение которого арендодатель обязуется передать объект аренды. В случае, если арендодатель не исполнит данной обязанности, арендатор имеет право требовать возмещения убытков. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (за исключением аренды недвижимости, где арендная плата является существенным условием). Арендная плата может быть установлена за объект в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- Установленной доли полученных в результате использования объекта аренды продукции, плодов или доходов;
- Предоставления арендатором определенных услуг;
- Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение объекта аренды.
При указании размера арендной платы в качестве доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования объекта аренды, необходимо понимать, что в случае, если он не приносит арендатору продукции, плодов или доходов, арендодатель может потребовать уплаты арендной платы, обычной для переданного в аренду объекта аренды (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды. Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:
- по заявлению одной из сторон договора;
- решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
- на основании изменения законодательства.
При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель. Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:
- периодичность изменения арендной платы;
- предельный размер такого изменения;
- дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.
Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной. В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения. Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы. Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца). На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ). В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Как правило, приемка и передача объекта аренды осуществляются на основании актов приема-передачи. В актах необходимо как можно более подробно описать как исходное состояние объекта аренды (если это необходимо), так и все имеющиеся недостатки. Также при необходимости к акту могут прикладываться фотографии объекта аренды, отображающие как его исходное состояние, так и выявленные недостатки. Описание объекта аренды позволит арендодателю при необходимости оценить соответствие возвращаемого объекта аренды его исходному состоянию и потребовать возмещения убытков, если объект аренды такому состоянию не соответствует. Указание на недостатки защищает арендатора от требования о возмещении расходов, связанных с такими недостатками, которое может быть заявлено после возврата объекта аренды. В связи с тем, что зачастую понудить арендодателя передать объект аренды путем обращения в суд с соответствующим требованием затруднительно, в случае отказа арендодателя передать объект аренды по договору арендатору рекомендуется обращаться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора арендодателем. На практике нередко встречается ситуация, когда арендатор в ходе пользования объектом аренды производит его улучшения. Законодатель делит улучшения на отделимые и неотделимые. Поскольку объект аренды не является собственностью арендатора, производя улучшение имущества, последний, соответственно, увеличивает его стоимость и имеет право на компенсацию произведенных улучшений. Вопросы компенсации, а также права собственности на отделимые улучшения могут быть разрешены в договоре. По общему правилу арендатор имеет право собственности на отделимые улучшения и может их изъять при возврате объекта аренды арендодателю. Стоимость неотделимых улучшений (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) может компенсироваться арендодателю только в случае, если такие улучшения были произведены с его согласия. Улучшения объекта аренды, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от объекта аренды, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК). В зависимости от вида договора аренды обязанности по проведению текущего и капитального ремонта распределяются между сторонами. Как правило, в законодательстве или в договоре устанавливается обязанность арендатора производить текущий ремонт, а арендодателя – капитальный. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если такой срок им не определен или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести его самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законодательством или договором аренды. В договоре можно изменить распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта, если это не противоречит законодательству. В случае причинения ущерба объекту аренды арендатор обязан возместить такой ущерб арендодателю. Как правило, выявление ущерба производится арендодателем при приемке объекта обратно по завершению аренды. В данном случае в акте приема-передачи необходимо отразить все выявленные недостатки для последующего доказывания наличия убытков в суде. В зависимости от степени повреждения объекта аренды реальный ущерб, причиненный арендодателю, может быть выражен как стоимость ремонтных работ или стоимость объекта аренды, если он не подлежит восстановлению. При наличии возможности восстановить объект аренды рекомендуется представить в суд доказательства понесенных расходов (оплаты ремонтных работ) для минимизации возможных споров о завышении размера расходов, которые требует возместить арендодатель. В договорах аренды движимого имущества, транспортных средств целесообразно указать стоимость объекта аренды, которую арендатор будет обязан возместить арендодателю в случае утраты (повреждения) объекта аренды. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания его действия (как правило, за один месяц). При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Вместе с тем арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок. При этом, однако, если арендодатель заключит договор аренды с новым арендатором в течение одного года со дня истечения срока действия договора с прежним арендатором, последний может обратиться в суд с требованиями о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещении убытков, причиненных отказом арендодателя заключить с ним договор аренды (либо только потребовать возмещения таких убытков). Важно помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК). Следовательно, если арендодатель желает прекратить арендные отношения¸ рекомендуется письменно известить об этом арендатора. Взыскание арендной платы Помимо искового производства, арендная плата может быть взыскана с арендатора путем обращения:
- в суд с заявлением о возбуждении приказного производства;
- к нотариусу за совершением исполнительной надписи.
Совершение исполнительной надписи возможно для следующих договоров аренды (абз. 7 и 15 ч. 1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности», далее – Указ № 366):
- проката или аренды движимого имущества (при условии определения арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно). По ним возможно также взыскание неустойки (штрафа, пени) в связи с задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором;
- нежилых помещений в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).
Перечень документов, представляемых нотариусу для совершения исполнительной надписи, утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1737 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей». Помимо обычно представляемых оригиналов договоров аренды (субаренды) и документов, подтверждающих передачу объекта аренды, арендодатель должен представить документ о расчете суммы задолженности по неуплаченной (не полностью уплаченной) арендной плате и сроках уплаты. Расчет должен быть подписан руководителем или иным уполномоченным должностным лицом арендодателя с представлением документов, подтверждающих его полномочия на подписание расчета (доверенность или копия приказа о вступлении в должность (для директора), копия договора на управление (для управляющего)), и скреплен печатью (при ее наличии, за исключением подписания документа о расчете суммы задолженности представителем арендодателя). Для договоров субаренды дополнительно представляются оригинал и заверенная копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренду (если такое согласие не выражено в основном договоре), а также копия основного договора аренды. Копии данных документов могут быть заверены взыскателем. Также следует обращать внимание на то, что в соответствии с абз. 14 подп. 3.7 п. 3 постановления от 27.12.2013 № 1145 «Об утверждении нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов» за взыскание задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности, нотариальный тариф не уплачивается. Необходимо отметить, что требования о взыскании денежных сумм (задолженности), по которым возможно совершение исполнительной надписи нотариуса, не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции в порядке приказного производства (п. 2 Указа № 366). В связи с этим взыскание арендной платы в порядке приказного производства возможно только в случае, если исполнительная надпись не может быть совершена нотариусом. Так, нотариус откажет взыскателю в совершении исполнительной надписи в связи с отсутствием необходимых документов (например, подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды) .